别为买房发愁,未来中国房产需求可能比日本还低(图)

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第七次人口普查数据显示,2020年,中国育龄妇女总和生育率为1.3,这个数字跌破了警戒线1.5。目前世界平均总和生育率是2.41,中国的生育率水平,不但明显低于世界平均水平,也低于高收入国家的平均水平(1.60)和中等偏上收入国家的平均水平(1.90),甚至比“高龄少子化”的日本(1.34)还低。

生育率低的原因很多,其中一个很重要的原因就是:养一个小孩太累了。

中国人养孩子,除了吃穿住行,还有各种兴趣班、课外培训。而且,中国父母养孩子的时间特别长。中国父母肯定是要供孩子上大学的,大学四年,如果每年学费1万元,生活费2万元,那么4年一共就要12万元。大学毕业后,父母一般都要支持到结婚、买房,给出最后一笔买房资金后,才算真正完成了养育任务。这笔资金,通常高到几十万到上百万,比整个之前的养育成本还要高得多。所以,实际上,在中国,抚养孩子的首要负担是房子。所谓六个钱包买房,也是一种抚养负担的反映。

从房改以来,中国房子涨了很多。广发银行联合西南财经大学发表《2018中国城市家庭财富健康报告》。我国家庭总资产配置中,房产占比高达77.7%。金融资产配置仅占11.8%。中国人房子占家庭资产的比例,远高于美国的34.6%,房子是中国人最重要的资产。这个最重要的资产在不断地涨。中国城市家庭户均资产规模,从2011年的97.0万元增加到2017年的150.3万元,年均复合增长率为7.6%。基本上这就是房子涨价的速度。

房子贵,而孩子又是唯一一个,孩子是家庭资产的唯一继承人,所以,就会是爷爷奶奶、外公外婆、爸爸妈妈六个钱包买房。养育孩子最后一笔开支推高了养育成本,令人望而生畏。

某种程度上,这种压力已经颠覆了传统的社会观念。

中国传统把生儿子称为弄璋之喜,把生女儿称为弄瓦之喜。瓦是什么,无需多言,那么璋是什么呢?璋是古代的一种玉器。由此可见,可见在传统观念中,生男生女,父母的喜悦程度是不同的。不过,在当下中国,观念似乎变化得很快。

最近,中国人民大学经济学院的陆方文副教授和北京大学国家发展研究院的刘国恩,合作研究了《新经济时期的子女性别和父母幸福感》课题。通过采集独生子女父母的个体幸福感指标、子女的数量、性别和年龄以及教育、收入、健康等,研究发现,在子女婴幼儿以及中小学阶段,性别对父母并没有显著影响;但在17岁至30岁时,尤其是24岁至30岁期间,男孩父母的幸福感,与女孩父母比起来,要显著降低。

直接的原因当然非常明显。当下中国,男女性别失衡,在婚姻市场上,男性之间的竞争加大,这种焦虑感势必传导给父母,影响父母的幸福感。只不过,大龄男女青年的父母都一样,但是,在中国,男性青年的父母,会承担更多的买房压力。有说法叫“女儿是招商银行,儿子是建设银行”,即生了女儿是男方买房,相当于招商引资;而生了男孩子,则一开始就要想着买房了。

买房压力,不仅相比于嫁妆与彩礼更贵,相对整个养育成本,占比也非常高。这或许就是影响男孩父母幸福感的最大原因。男孩父母的幸福感,与女孩父母比起来,显著降低的时段,就正好是需要帮儿子买房的24岁至30岁期间。所以,现在社交媒体上流传着这样的调侃:“一个女儿上等人,两个女儿人上人,一个儿子下等人,两个儿子不是人”,某种程度上就是因为这种购房压力。

想到自己还完房贷,还有继续为儿女买房存钱,这必然会抑制很多人再生一个的愿望。其实,这种担忧过虑了,未来房子绝对不会这么贵。

经济学家任泽平曾说过一句话:我研究了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口,中期看土地,短期看金融”。

中国与日本的人口趋势有相似之处。

中国目前和上世纪80年代末的日本非常相似。1985年-1991年之间,日本房地产进入最后疯狂期,6年间上涨1.7倍。不光是房价,日本企业购买海外资产,日本消费者全球旅游,买买买,也非常像今天的中国。当年日本人也相信,东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源,东京是全日本的东京,是全球的东京,所以东京房价不会跌。日本六大都市的地价从70年代开始,翻了五倍,然后,在1992年,泡沫破裂,之后,日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时陷入跌势,跌去了60%左右。如今虽然已有回升,但离当年的价格还远。

如今的日本年轻人买房很容易。从收入来看:根据日本国家税务局的调查统计,过去10年日本人的平均工资大致在400万至440万日元。而这个金额的10倍,也就是4000多万日元,是可以在离东京都心通勤时间一小时的地方买一套典型的、中档的供全家居住的装修好的房子的(70平米)。

需要指出的是,这里说的平均收入,不是互联网员工的平均收入,也不是985硕士的收入,而是普通年轻人的收入。对应的是类似“全口径城镇单位就业人员平均工资”这样的指标。2020年上海市全口径城镇单位就业人员平均工资为12.4万元,比上年增长7.9%。那么,当120万元人民币能在上海通勤一小时,也就是接近外环的地方,买一套房,会有人觉得贵吗?

除了相对工资价格低之外,日本年轻人买房融资也容易,成本低。一个有稳定工作的日本人,申请零首付买房也不是完全不可能的,就算零首付有难度,10%首付是非常容易的。而利息还不到1%(变动金利)。

为什么会出现这个情况?还是因为人口趋势。

2017年,日本65岁以上老年人的达到了3557万,占总人口28.1%,创下历史新高。随着日本年轻一代人口的相对减少,以及年轻夫妇结婚率的不断下降,日本房地产市场羸弱,净需求下降。2018年10月,日本全国共有住宅5759万套,但家庭总数只有4997万户。所以,在日本,几乎没有人认为房价会大幅上涨。

实际上,这个趋势在中国已经出现了,一些人口流出城市的房价已经涨不动了,更低线的城市或县城,房价已经开始降了。

截至2017年底,我国60岁及以上老年人口有2.41亿人,占总人口17.3%;预计到2050年前后,我国老年人口数将达到峰值4.87亿,占总人口的34.9%。也就是说,2050年的中国,房产的需求可能比日本更低。

30年前的中国人,绝对不会想到房子可以买卖,也想不到房子价格会那么高,这就如现在的中国人恐怕也想象不到30年后的房子,价格会多么的低。所以,完全没必要因为怕将来买房,不敢生育或者少生育。这个局面换一个角度,就是房子的作用,在将来或许没有预期中那么大,而孩子的作用,或许没有预期中那么小。

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