中国最有钱的地方 正在掀起拯救老破小的风暴(组图)

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楼市比惨大赛,老破小又悄悄地赢了。跌,跌最惨。卖,卖不掉。拆,拆不了。

摆在面前的每一条出路,似乎都写着“此路不通”。

2019年,住建部公布过一组惊人的数据:我国老旧小区数量高达17万,涉及上亿居民。

一亿房奴集体患上“楼龄焦虑”。拿什么拯救你,我的老房子?

此时此刻,国内最早一批业主,正在掀起一场“拯救老破小”的超级风暴!

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众所周知,一般民用住宅建筑权属年限,也不过70年。

你见过70年楼龄的房子吗?


上海彭浦新村旧住房改造前,来源:新民晚报

黄色墙皮脱落大半,露出内里的红砖。各路电线在半空中纠缠不休,看得人触目惊心。木板和玻璃勉强维持的破旧门窗、黑得看不出原本颜色的墙面……整栋楼似乎都在摇摇欲坠。

借用一位老破小业主的评价:

“(这种房子)就好比癌症晚期,小修小补就好比打针,都是没用的。”

更令人不堪忍受的是,厨房和卫生间是几户人家共用的,“一日三餐轮流转,你家烧完我家烧”。每天都会因为使用时间和顺序吵跟邻居吵起来。

这样的房子,现在即便白送,很多人也未必愿意住。

但是,在经历过拆除重建之后,它可以变成这样:


来源:真叫卢俊

不光“面子”涅槃重生,“里子”也脱胎换骨。家家户户都拥有独立厨卫,并且配置阳台。

楼下不见了脏乱差,恒温泳池、健身馆、瑜珈室、乒乓球馆、长者照顾之家、早教中心、社区文化活动中心等等,这些新小区才有的配套,统统安排上!

非本地居民路过,可能还以为是某个开发商的新楼盘。

而且我发现,这并不是个案。

老破小原地重建,正在全国各地开花。

上海,可能是全国高龄小区数量最多的城市。

1950年代,上海市政府决定建造2000幢工人住宅,可供2万户家庭居住,号称“两万户”。

这些工人宿舍大多以“XX新村”命名。今年第一部现象级热剧《繁花》里,当叱咤上海滩的宝总还是机修厂阿宝的时候,他家就住在“曹杨新村”。


曹阳一村,来源:贝壳

如今很多房子已经“年逾古稀”。而上海,正在有计划地进行拆除重建。

据“真叫卢俊”统计,近两年杨浦、黄浦、静安、徐汇、虹口等拆除重建的老小区项目,数量已经有9个,涉及的居民户数近万户之多。


数据来源:网络及上海各区官方发布,制表:真叫卢俊

北京西城区的桦皮厂胡同8号楼,上世纪70年代建成,已经成了危楼。2020年被纳入危旧楼“原拆原建”,目前即将完工。天天盼着回迁的居民兴奋地说:等天然气管道安装完成、实现通气后,就能交付入伙了。

广州花都新华街丰盛社区的集群街2号居民楼,建于上世纪70年代,如今“年过半百”。去年9月被纳入广州市首批老旧小区成片连片改造项目试点,今年3月开始拆除重建,预计今年年底就能建好。

浙工新村,建于上世纪80年代的教师住宅楼,出现多栋危房。去年4月份项目启动重建,新建7幢11层的小高层,按计划将于2025年竣工。

成都中央花园二期,建成于1998年,是成都第一批商品房小区。经过长达6年的奔波努力,3000多名业主中有99.9%业主同意“自拆自建”。

全国上下,正在掀起一阵“拯救老破小”的超级风暴!

十几万老旧小区里,住着上亿人口,此刻他们最关心的问题是

什么时候拆到我家?

2老旧小区要拆除重建,必须先回答一个问题:

钱从哪里来?

从各大城市的成功案例之中,我大概总结出了三种模式。

第一种,上海模式,地方掏钱。

作为“经济第一城”的魔都,那是相当不差钱。

在彭浦新村的改造上,“钞能力”体现得淋漓尽致。

不花一分钱就能住上新房子,面积比以前更大了。过渡期间每个月还有1900-3700元不等的租房补贴。

这样的好事,谁不想要呢?



彭一小区旧住房成套改造项目启动签约后,租赁房居民签约率达到99.08%,产权房居民签约率达到99.17%,

只花了7天时间。

凤南一村,《上海市城市更新条例》生效后全市最大规模的拆除重建项目,29天就完成了1813户的100%签约。

历来拆迁最难的补偿问题,也被变得不再是问题了。

2005年启动改造以来,整个彭浦新村累计改造房屋102幢(包含拆除重建),改造面积180222平方米,受益居民4907户。

“上海模式”的优点在于,政府主导集中力量办大事,效率非常高。

缺点在于,十分考验地方政府的钱袋子,真不是谁都能玩得转的。

第二种,杭州模式,业主掏钱。

该模式源于杭州浙工新村的原址重建。

浙工新村是浙江工业大学的家属院,建于上世纪80年代。改造之前,甚至有4幢楼房被鉴定为C级危房。

不同于“上海模式”的大包大揽,浙工新村重建费用的构成中,居民出资额大约占到80%以上。住建部门相关人士算了一笔账,500多个业主自掏腰包,贡献了差不多

5亿元。

平均每户掏了近100万。



浙工大退休教师陈老师,为这个新家投了100多万进去,具体包括——

建设费9.99万元:原产权面积74㎡(不满53㎡的以53㎡计算),按照1350元/㎡出资

扩面费69万元:每户最多可扩建20㎡,按照市场评估价出资,约34520元/㎡

车位费22万元:重建后新增400个地下车位,全部针对小区居民出售

陈老师觉得100多万花得很值。可不是嘛,房子面积大了,楼梯变成电梯有了,还多了一个车位。

杭州模式虽好,但却非常考验业主的钱袋子。

陈老师这样的高校退休教师,在当地已属精英中产群体,有七位数的积蓄并不意外。

放眼全国,全国有多少老旧小区的业主,能马上掏出100多万来盖房子?

第三种,广州模式,政府业主各出一半。

这可能是适合大多数城市的方案。

广州花都集群街2号居民楼,拆除重建资金平均每户约30万元,比起浙工新村的100万便宜不少。

等到开会的时候,不少业主却表示,我好难啊!

A家存了定期存款,现在取出来建房子,利息可就没了;B家有长期病患,经济状况紧张,实在拿不出钱来;C家是几个亲戚共有,存在家庭及财产纠纷,谁都不想当那个出钱的冤大头……

有人表示无法理解:拆迁不是给我钱吗,怎么还要我掏钱?

开了十几次业主大会,一户一户走访做工作,终于有了解决方案:

政府补贴一部分资金。

如果是经认定的低保家庭、特困职工家庭等,每平方米补助1000元。算下来50平的房子能补5万块钱。

“广州模式”综合了上海模式和杭州模式的优点,巧妙达成了资金平衡。目前来看,是最有希望推广的一种。

虽然,最终为改造兜底的一方,依然是地方政府。

或许我们可以期待一下“第四种模式”:

适当提高原小区的容积率,把一部分土地拿来建设保障房,用于销售或者出租。

老小区改造搞定了,保障房指标也完成了,顺带拉动房地产上下游,把这些年无工可开、无图可画的产能重新调动起来……

在未来的十几年里,老旧小区原拆原建,没准能撬动万亿级的庞大市场?

3旧房子变成了新房子,最让业主开心的莫过于,房价也跟着涨了。

举个例子。改造中的上海蕃瓜弄小区,位于静安苏河湾板块。同一板块老小区的挂牌价在7万元左右,次新房的价格能去到9万以上甚至10万+。

重建之后,这房价不得涨一波?

80年代建老小区价格,来源:贝壳

楼龄20年以内的次新房价格,来源:贝壳

拆除重建,是老破小们一次重生的机会。

只可惜,机会并不是均等的。

首先,要出生在一个富有的大城市。

一方面,外来人口源源不断涌入,永远在产生新的居住需求,大城市里的房子还没有过剩。

另一方面,原拆原建工程量大、周期漫长,必须有天量资金支持,光指望业主出钱根本不现实。若非财力充足,地方即便有意愿推动,也是心有余而力不足。

今年年初,成都中央花园二期的“自拆自建”计划被市住建局否决。

你看,即便是成都这个体量的超级城市,也会对“自拆自建”说NO。其他小城市基本没门。

其次,要有地段价值,占据配套成熟的核心板块。

上海正在改造的9个老小区,所属区域分别是杨浦、黄浦、静安、徐汇、虹口,无一郊区。

除了与10万+为邻的蕃瓜弄小区,保屯路221弄隔壁的世博滨江板块,是上海知名的江景豪宅区,千万豪宅密度超高。


遍地豪宅的上海世博滨江板块,来源:贝壳

北京桦皮厂胡同8号楼位于北京市西直门二环内,这地段不用我多说了吧。

浙工新村所在的拱墅区,是老杭州的地盘,卧虎藏龙。

广州花都虽然是郊区,但集群街2号居民楼南北两侧均临新华墟市,一楼商铺几乎个个都是旺铺。长期来看,更是可以牢牢抱住广州北站这条大腿。

再次,改造难度不能太大。

北京和广州的重建案例,都是只有一栋楼,全部住户加起来不到50户。如果是更大规模的小区,难度将会指数级增长。

值得一提的是,近年来遍地开花的超高层建筑,不仅衰老速度更快,维护费用更贵,而且几乎不存在重建的可能性。

有些房子,或许注定在漫长的等待中衰朽。

 

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