2024年6月，山西太原某售楼处。图源：视觉中国

一项惠及1.5亿人的政策利好在万众期盼中出炉。

在9月24日举行的国新办发布会上，中国人民银行行长潘功胜正式宣布，降低存量房贷利率。

潘功胜续称，相关文件会在近期正式发布。因为涉及的借款人很多，银行需要有一定的时间进行必要的技术准备。“大家不要今天下午就跑到银行去了。”

“喜大普奔。”在看到消息的那一刻，北京购房者杨林（化名）就已经在盘算着房贷利率下调后月供能省多少钱了。

“如果房贷利率加点取消，我每个月的按揭能省150元左右，可以下馆子吃一顿饭了。”杨林告诉作者。

不过，杨林另有打算：“我特别想换一块新的苹果手表，免息分期24期的话每个月要125元，房贷利率调整的话刚好把手表的钱省了出来。”

在短短1年左右的时间里，金融监管部门两次宣布降低存量房贷利率，实属罕见。去年8月31日，央行、国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

再次调降存量房贷利率决策的背后，正是中央希望减轻居民负担、激发投资和消费活力、稳定房地产市场的殷殷期盼。

“终于舍得换手机了”

在此次房贷利率下调前，杨林从去年10月开始先后4次提前还贷，合计还了55万元，月供从近9000元降到了6200元左右。

“现在凑点钱就想提前还贷。”杨林表示，每次还完看到月供低了一些，心情就轻松一些。

2019年，北漂5年多的杨林在父母的支持下终于“上车”了一套小房子。

杨林告诉作者，当时北京房价整体一路上扬，加上租房生活令人疲惫不堪，她受够了房东隔三岔五要涨房租，也厌倦了总是吵闹的合租室友。

这套小房子总价在300多万元，贷款150万元。当时的贷款利率为基准利率上浮10%，为5.39%，每个月需要还近9000元的贷款。

杨林表示，当时月供的压力并不太大，用上公积金后每个月的房贷支出和租房费用差不多。“那时觉得，未来赚的钱肯定是越来越多的，工作也很有激情。”

搬家那天，杨林和朋友一起去牛街聚宝源吃了顿火锅。“终于在北京有家了，可以睡个踏实觉了。”杨林想。搬进新家后，以前嫌搬家会带来麻烦的系列精装书、成套的瓷器都被杨林买了回来，这样的幸福感一直持续到了2023年。

从2022年开始，由于理财收益下滑，叠加资本市场波动，不少居民开始提前还贷。为减轻居民利息负担，改善消费者预期，2023年8月31日，央行、国家金融监管总局推出降低存量首套房贷利率政策。

央行在2023年第四季度《货币政策执行报告》中提到，超过23万亿元（去年末个人房贷余额为38.17万亿）存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人。

杨林并不在这1.6亿人中。《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》提出，新发放贷款利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

当时，全国多数城市首套房的贷款利率下限已调降至LPR基准或以下，而北京、上海、深圳等一线城市仍有不同程度的加点。以北京为例，自2019年10月以来，北京首套房贷利率下限为LPR+55个基点。今年“517新政”新政后，北京、上海、深圳等一线城市均将首套房贷利率下限调整为LPR-45个基点。

杨林等多数在2019年10月至2023年间在北上深等一线城市的购房者成了政策夹心层。《经济观察报》据央行数据测算，这一时期新增个人住房贷款大约在8万亿元。

发觉自己的房贷利率无法下调，理财、基金等投资收益不佳，叠加公司降低了公积金比例，杨林有了一丝危机感，萌生了提前还贷的想法。

杨林告诉作者，准备提前还贷后，自己衣服都买得少了，基本都选优衣库基本款；出行优先地铁和公交车，打车也尽量选拼车，立省一半；以前每2年就会换新手机，但现在手上用了4年的iPhone12，她觉得还能再撑撑。“我最近去手机店看了好几次iPhone16了，迟迟没有下手。”

而此次存量房贷利率确定再次下调后，杨林对作者表示：“终于舍得换手机了。”

潘功胜在发布会上提到，此次存量房贷利率调整，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右。预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概在1500亿元。

北京购房者月供有望节省上千元

尽管此次调整细则尚待央行文件明确，但对于购房者减负效果显著，此前首套房贷利率下限处于高位的北京、上海、深圳等一线城市尤甚。

作者计算，以北京刚需首套住房为例，假设商贷金额为200万元期限为25年，在此次调整前，其贷款利率为4.4%（LPR为3.85%），等额本息方式下月供为11003.43元，利息总额为130.1万元。

假设仅取消加点调整至LPR水平，其月供为10391.8元，每月可省611.63元，利息总额为111.75万元,可省18.35万元。假设调降至最新利率水平3.4%（LPR-45个基点），其月供为9905.53元，每月省1097.8元，利息总额为97.17万元，可省32.93万元。

潘功胜表示，（降低存量房贷利率）有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

的确，在去年调降首套房贷利率后，提前还贷潮有所缓解。

《中国区域金融运行报告（2024）》披露，政策出台后，2023年9月-12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月）下降10.5%。

不过，进入2024年，随着新发房贷利率与存量房贷利差进一步扩大，居民投资体验不佳，“提前还贷就是理财”再次兴起。

有网友分享，自己提前还了60万，因为二套住房贷款利率加点后高达5.85%。“不是故意要帮大家（逼银行降利率），实在是利率太高了。”

作者据Wind统计，15家主要上市银行上半年个人住房贷款规模下降了3083.24亿元。以农行为例，上半年其个人住房贷款投放3096亿元，但余额下降了1006.71亿元。

此外，经营贷、消费贷利率持续走低，普遍低于存量房贷利率，也令不少购房者蠢蠢欲动。

广发证券首席经济学家郭磊在9月初的《存量房贷利率调整：政策逻辑、方式与影响》报告中指出，提前还贷可能是压制消费的因素之一。7月城镇和乡村消费同比增长分别为2.4%和4.6%，广发证券认为，这一分化背后“可能包含房价调整所带来的居民资产负债表效应”。

郭磊指出，降低存量房贷后消费有较大概率受益。过去四个季度全国居民人均消费支出/人均可支配收入的比值大约是71%。

按照央行每年节省利息支出1500亿的测算，理论上有望增加1065亿元的消费空间。央行重庆分行的调查也显示，超三成受访居民打算将节省的利息支出用于增加消费。

降还是不降？专家争论

尽管8月末、9月初数次传出“存量房贷利率将下调”的传言，但在央行正式宣布前，杨林等多数购房者们对此并不太抱希望。

虽然购房者们翘首以盼，但市场上对是否要再次下调存量房贷利率的争论也不少。

主要争议点一是代表银行盈利能力的净息差水平已处于历史低位，再度降低存量房贷利率将会对银行业利润水平造成负面影响。

另一争议点则在于，去年调降存量房贷利率后，居民是否将省下来的月供真正用于消费。

在9月2日招行中期业绩会上，招行行长王良提到，（降低存量房贷利率）还未接到监管部门的相关意见，政策还未得到确认。

银行业专家董希淼此前表示，存量房贷利率调整是特殊时期采取的特殊政策。“你不能去年调降了一次，今年又想集中调降。这对商业银行的经营会带来很大的冲击。”而调降存量房贷利率后能否拉动消费也很难评判。

瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之则认为，当前存量按揭利率平均为4.1%，新发放按揭贷款利率平均为3.3%，近期有大城市的按揭利率已经降到了2字头。利率相差过大消费者会有怨言，政府也希望鼓励消费，因此存量房贷有下调的可能。

野村中国首席经济学家陆挺在9月初时指出，估计目前存量房贷利率比新增房贷利率高100bp。多次降息后央行降息空间不大，更关键是从其他角度降息，例如降低存量按揭贷款利率，一定程度上能减轻居民债务负担，对消费应该有一定积极影响。

待到潘功胜宣布降低存量房贷利率政策时，市场还是被此次金融监管部门的举措力度震惊。

民生银行首席经济学家温彬指出，与2023年9月存量房贷利率调降政策相比，本次政策在适用范围和调降幅度上均有所加强。其中，适用范围未区分存量首套和二套，因此适用于全部存量房贷市场规模；调降幅度平均下调50bp，超出此前因城施策下对加点幅度的调整。因此，本次调降存量房贷利率政策，预计将进一步降低居民端的资产、负债收益缺口，缓解提前还贷潮，以“价降”换“量稳”，有助于稳银行资产规模，同时改善居民端消费活力。

深圳购房者李超（化名）告诉作者，他在2020年深圳楼市最火热的时间段“上车”，当时深圳首套房贷利率下限为LPR+30个基点，而且房贷额度十分紧俏。

不过，随着市场调整，他的房价较高点回落了25%左右。“每次LPR下调还是开心的，毕竟蚊子腿也是肉。”但他最羡慕的还是房贷取消加点的朋友。

李超告诉作者，房贷利率高位站岗后，自己近两年在大件商品的购置上很慎重，日常消费、饮食等开支也有了明显的削减。以前爱下馆子品鉴美食的他，现在最爱的是公司食堂。听闻存量房贷利率将有平均0.5个百分点的调降，“这是两年来对我最好的强心针了。”李超打趣道，“我愿意把省出来的钱50%以上投入到消费中，可以签承诺书。”

存款利率还要降

居民每年减少房贷利息支出1500亿元，意味着银行每年少赚1500亿元。

在当前主要银行营收、净利润负增长的背景下，这并不是一项容易的选择。但另一方面，是房贷利率继续高企、居民继续提前还贷？还是银行与居民携手共克时艰？

温彬测算，存量房贷利率平均调降0.5个百分点，预计对银行业净息差拖累约6.98个BP，带动营收降幅约2.9个百分点，净利润降幅约5.8个百分点。

瑞银也指出，若存量房贷利率下调，还会下调存款利率进行对冲。

潘功胜提到，将会引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。

人民银行的技术团队经过多轮认真地量化分析评估，此次利率调整对银行净息差的影响总体保持中性。下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款。

存量房贷下调对不同类型银行的影响也有所不同。温彬指出，国有大行和股份行由于按揭贷款占比较高、影响相对较大；城农商行按揭占比低、影响较小。叠加考虑存款利率的跟进下调，预计基本抵消存量房贷利率调降对银行端的影响，有效缓解银行息差压力。

今年7月25日，国有大行再度下调存款利率，五年期定期存款年利率已经仅有1.8%。股份行、城农商行等的存款利率也在陆续跟进下调中。此前，工行、招行等已相继下架了利率略高的三年期、五年期大额存单。

如果存款利率进一步下调，居民存款将用于生活消费？购房？还是投资股市？这有待时间给出答案。